Хрущевки снова в цене: почему умные инвесторы скупают сейчас их, а не новостройки
- 03:59 17 апреля
- Виктор Халин
Хрущевки снова в цене, потому что на фоне подорожания новостроек и ужесточения ипотеки именно дешевые, компактные квартиры в старых домах дают инвесторам быстрый вход на рынок и понятную доходность от аренды.
Сейчас по данным федеральных сетевых агентств средняя стоимость квадрата в хрущевках за год выросла примерно на 16–17%, при этом они все еще остаются примерно в полтора раза дешевле средней «вторички» и заметно дешевле многих новостроек в тех же районах. Это ключевой аргумент для инвесторов: вход дешевый, рост уже идет, а разрыв с первичкой дает потенциал дальнейшей капитализации.
Второй фактор — локация. Большинство хрущевок стоят в уже сложившихся районах с готовой инфраструктурой: школы, садики, магазины, поликлиники, транспорт, метро или скоростные маршруты давно работают и не завязаны на обещания девелопера «к 2030 году». В новых ЖК на окраинах инфраструктуру можно ждать годами, и это отражается на спросе арендаторов и конечных покупателей. Инвестор, покупая хрущевку, по сути платит за готовый район, а не только за стены.
Третий момент — аренда. Небольшие по метражу квартиры в хрущевках стабильно востребованы у тех, кто ищет бюджетное жилье в «живых» кварталах: студенты, молодые специалисты, семьи без детей. Эксперты отмечают, что даже стандартная однушка в хрущевке после недорогого ремонта и оптимальной перепланировки (например, в студию) превращается в ликвидный арендный актив с хорошим соотношением «цена покупки / ежемесячный платеж арендатора». При этом доходность от аренды в последние годы растет быстрее, чем цены на многие новостройки, что дополнительно подталкивает инвесторов на рынок старого фонда.
Отдельная тема — реновация и снос. В крупных городах и миллионниках именно хрущевки чаще всего попадают в программы расселения и обновления кварталов, а значит, покупка такой квартиры в нужном доме превращается в ставку на будущую бесплатную «новостройку» в обмен на старые метры. По оценкам к проектам реновации, разница между стоимостью старой квартиры и предоставляемой новой может достигать до 30–35%, что дает инвестору дополнительный скрытый бонус, если дом войдет в программу. Именно поэтому максимальные ценники на хрущевки фиксируют в районах с высокой вероятностью реновации — в Москве уже есть сделки под 30 млн за трешки в пятиэтажках в «правильных» локациях.
Еще один плюс для инвесторов — прозрачность и предсказуемость объекта. Дом, который стоит десятки лет, понятен по состоянию, проблемным узлам, окружению и соседям. В отличие от новостройки на котловане здесь нет строительных и юридических рисков: дом введен в эксплуатацию, коммуникации подведены, право собственности отлажено, можно сразу заселять арендатора или начинать ремонт. На фоне банкротств отдельных застройщиков и задержек ввода даже таких кейсов достаточно, чтобы часть «осторожных» инвесторов развернулась к старому фонду.
При этом коммунальные платежи в хрущевках часто оказываются заметно ниже, чем в новых комплексах с управляющими компаниями и повышенными тарифами на обслуживание территории, паркингов, консьержей и т.п. Для арендатора итоговый месячный чек критичен, поэтому квартира в хрущевке в хорошем районе нередко выигрывает конкуренцию у новостройки на окраине с высоким счетом за обслуживание.
Нельзя забывать и про ценовую доступность в центре. Даже если хрущевка стоит в престижном районе мегаполиса, цена метра все равно, как правило, ниже, чем в сталинках, бизнес-классе или современных комплексах поблизости. Для инвестора это шанс «зайти в центр» или в сильную локацию с меньшим бюджетом — дальше остается только привести объект в нормальный вид и выводить на рынок.
Эксперты по недвижимости резюмируют: плюс хрущевки — сочетание невысокой цены, готовой инфраструктуры и возможности генерировать доход при сдаче в аренду, тогда как новостройки часто требуют большего первоначального капитала, ожидания ввода дома и обременены более дорогим содержанием. На перегретом первичном рынке, где существенная доля спроса формировалась за счет инвесторов с льготной ипотекой, логично, что часть игроков смещается во «вторичку», выбирая максимально надежные и понятные по спросу форматы — и хрущевки как раз попадают в этот список.
В итоге умные инвесторы сейчас скупают хрущевки, а не новостройки, потому что видят в них три вещи: более низкий порог входа, более устойчивый арендный спрос в обжитых районах и дополнительный потенциал роста через реновацию и выравнивание цен с первичным рынком. Для многих это не «жилье мечты», а рабочий инструмент: купить недорого, быстро сдать, а дальше либо дождаться роста стоимости, либо обменять старые метры на новые в рамках программ обновления кварталов.