Ипотека больше не нужна: в России запускают долгосрочную аренду с правом выкупа — разбираем условия
- 06:39 6 ноября
- Виктор Халин
Когда рыночные ставки по ипотеке бьют рекорды, а собрать крупную сумму на первоначальный взнос не получается, покупка собственной жилплощади кажется недостижимой задачей. Однако в законодательстве предусмотрен альтернативный инструмент, позволяющий сразу въехать в помещение и постепенно рассчитаться за него с собственником напрямую, без одобрения банка и кредитных процентов. Речь идет о смешанном договоре, который совмещает условия найма и купли-продажи.
Как работает прямая покупка через аренду
Юридическая природа соглашения опирается на статью 624 Гражданского кодекса РФ. Арендатор подписывает единый документ, въезжает в жилье и начинает вносить регулярные платежи. Базовая схема расчетов предполагает разделение каждого ежемесячного транша: одна часть покрывает фактическое проживание, а вторая идет в зачет выкупной стоимости объекта. Существует и второй вариант, при котором жилец ежемесячно оплачивает только аренду, а накопленную выкупную стоимость отдает единовременно в конце срока.
Ключевой момент заключается в переходе права собственности: покупатель становится официальным владельцем недвижимости только после перечисления всей оговоренной суммы. До этого дня юридическим собственником квадратных метров является продавец. Если сделка срывается, накопленный выкупной фонд возвращается несостоявшемуся покупателю, а арендная часть остается у собственника в качестве платы за прожитые месяцы. Как отмечают специалисты рынка недвижимости, такая аренда с правом выкупа привлекает тех, у кого нет официального трудоустройства для получения классического кредита.
Отличия от стандартной ипотеки и скрытые риски
В отличие от кредита в банке, где покупатель оформляет право собственности в день сделки, при аренде жилья человек долгие годы остается в уязвимом положении нанимателя. Для покупки квартиры не нужно собирать справки о доходах, привлекать созаемщиков или копить 20-30% от рыночной стоимости на старте. Однако если у номинального владельца возникнут долги перед третьими лицами, судебные приставы могут наложить арест на жилье прямо в процессе выплат.
Кроме того, покупатель несет инфляционные риски. При резком скачке цен на вторичном рынке недобросовестный собственник может попытаться расторгнуть договор под надуманным предлогом, чтобы выставить объект на открытые торги по более высокой цене. Даже если он честно вернет выкупленные взносы, купить на них аналогичную жилплощадь через три-четыре года уже не получится.
Перед заключением договора юристы советуют уделить особое внимание формулировкам, исключающим двоякое толкование прав нанимателя.
"Опасны пункты, которые ставят право выкупа в зависимость от субъективных факторов. Например: «право возникает при добросовестном исполнении», «требуется согласие арендодателя» или «выкуп после проведения капитального ремонта за счет арендатора». Такие условия дают арендодателю повод отказать в выкупе. Правильная формулировка — безусловная: «по истечении такого-то срока арендатор вправе выкупить объект по такой-то цене», — прокомментировал судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук в беседе с Mail.ru (Финансы).
Обязательные пункты договора
Поскольку типового бланка для таких сделок закон не предлагает, условия прописываются индивидуально. В тексте фиксируются точные характеристики квартиры с кадастровым номером, площадью и описанием ремонта. Итоговая стоимость недвижимости должна быть жестко зафиксирована в рублях без права пересмотра в одностороннем порядке. Также подробно прописывается график платежей с разделением сумм, условия досрочного расчета и четкий регламент возврата средств при форс-мажорных обстоятельствах.
Если договор заключается на срок от одного года, закон требует зарегистрировать его в Росреестре. Процедура накладывает официальное обременение на объект, защищая нанимателя от попыток владельца тайно заложить жилье или продать его другим лицам, благодаря чему грамотная аренда с выкупом становится безопасной альтернативой кабальным займам.