Завещание и дарение больше не в моде: юристы раскрыли лучший способ передачи квартиры детям
- 16:39 24 сентября
- Лера Егорова
Вопрос безопасной передачи недвижимости детям или внукам рано или поздно встает перед каждой семьей. Десятилетиями в обществе существовало всего два базовых сценария: оформить дарственную или составить классическое завещание у нотариуса. Однако юридическая практика последних лет наглядно доказала, что оба этих варианта несут в себе колоссальные риски как для пожилых владельцев жилья, так и для их наследников.
Дарственная мгновенно лишает пожилого человека прав на собственные квадратные метры, делая его заложником чужой воли, а завещание можно в любой момент оспорить в суде или переписать за спиной у родственников.
Эксперты по недвижимости предупреждают, что бездумное переоформление жилья по старым шаблонам может оставить пожилого собственника без крыши над головой.
"Главное отличие от дарения в том, что при наследственном договоре право собственности не переходит к наследнику сразу. Собственник продолжает жить в своей квартире, сдавать её в аренду, пользоваться и распоряжаться имуществом, а наследники получают всё только после его смерти. Это исключает сценарий, когда после дарения одаряемый буквально выталкивает пожилого родственника на улицу.", - объяснил юрист по наследственному праву Андрей Серов, пишет Bank.Yuga.ru.
Почему дарение и завещание теряют актуальность
Классические схемы передачи имущества таят в себе подводные камни, о которых собственники узнают слишком поздно:
- Опасности договора дарения. Подписывая дарственную, родитель перестает быть собственником в день регистрации сделки в Росреестре. Новый владелец вправе продать квартиру третьим лицам, подарить ее чужим людям, заложить под кредит или выселить престарелого родственника через суд. Оспорить добровольное дарение в суде практически невозможно.
- Уязвимости обычного завещания. Завещание является односторонней сделкой: наследодатель может тайно менять его десятки раз. Кроме того, документ не защищает от правила обязательной доли, на которую претендуют нетрудоспособные дети, супруги или иждивенцы, даже если они не упомянуты в тексте. Наконец, после открытия наследства часто начинаются многолетние судебные тяжбы между обойденными родственниками с оспариванием дееспособности умершего.
Альтернатива 1: Наследственный договор с жесткими условиями
Современным и наиболее сбалансированным инструментом в российском праве стал наследственный договор, который заключается у нотариуса при обоюдном согласии обеих сторон:
- Полный контроль над имуществом при жизни. Квартира остается в безоговорочной собственности родителя до самого конца его дней: он может спокойно жить в ней, делать ремонт или менять замки.
- Прозрачные встречные обязательства. В договоре прямо прописывают конкретные обязанности будущего наследника: ежемесячная финансовая выплата, покупка лекарств, оплата квитанций ЖКХ, уход во время болезни или организация ремонта. Если наследник перестает выполнять условия, договор расторгается у нотариуса или через суд в одностороннем порядке.
- Отсутствие семейных тайн. Поскольку документ подписывают обе стороны, между родственниками исключаются недомолвки и взаимные подозрения.
Альтернатива 2: Договор ренты с пожизненным иждивением
Этот способ считается эталоном безопасности для одиноких родителей, нуждающихся в гарантированной материальной поддержке:
- Государственное обременение. Право собственности переходит к сыну или дочери сразу, однако на квартиру накладывается официальный залог в пользу родителя. Без письменного согласия родителя недвижимость нельзя продать, разменять, подарить или сдать в аренду.
- Гарантия возврата жилья. Если ребенок перестает заботиться о родителе, не оплачивает содержание или ведет себя агрессивно, договор пожизненного содержания с иждивением расторгается в суде, а право собственности возвращается родителю без возврата ранее выплаченных средств.
Переход на современные договорные формы позволяет старшему поколению сохранить спокойствие и защищенность, а детям дает стопроцентную гарантию честного перехода имущества без изнурительных семейных войн.