Ипотека больше не нужна: в России запускают долгосрочную аренду с правом выкупа — разбираем условия

• Дом
• Недвижимость

• 09:39 2 октября
• Виктор Халин

ИИ "Про Город"

Аренда с последующим выкупом может помочь тем, кому пока не хватает денег на первоначальный взнос или сложно получить одобрение ипотеки. Но квартира не становится собственностью жильца в день заселения: до выполнения условий сделки владельцем остается продавец, а порядок выкупа и возврата денег зависит от договора.

Называть такую схему простой заменой ипотеке не стоит. Здесь нет банка, который оформит кредит и задаст стандартные условия, поэтому сторонам нужно самостоятельно определить цену, график платежей и последствия расторжения. А еще заранее разобраться, какой именно договор подходит для конкретной сделки: для передачи жилья гражданину в пользование обычно оформляют договор найма, а условия выкупа нужно прописать отдельно и юридически корректно.

Как работает аренда с выкупом

Жилец получает квартиру во временное пользование и регулярно вносит платежи. Стороны могут договориться, что часть суммы идет за проживание, а часть засчитывается в выкупную цену. Возможен и другой порядок расчетов, если он четко описан в соглашении.

В договоре важно отдельно указать:

• ежемесячную плату за проживание;
• размер платежа в счет выкупа;
• полную выкупную стоимость квартиры;
• срок и график платежей;
• условия досрочного выкупа;
• порядок оформления собственности после расчета;
• последствия просрочки и правила расторжения.

Не стоит ограничиваться фразой о том, что арендатор "потом сможет выкупить квартиру". Нужно прямо зафиксировать, обязуется ли собственник продать жилье при выполнении условий, как засчитываются платежи и что происходит с уже внесенными деньгами при отказе одной из сторон.

Право выкупа само по себе не делает жильца собственником. После выполнения условий сделки переход права нужно оформить и зарегистрировать в ЕГРН. Как именно это сделать, зависит от конструкции договора: порядок стоит проверить до подписания, а не после последнего платежа.

Чем схема может быть удобна

Главное преимущество для жильца - возможность въехать в квартиру до окончательного расчета и распределить выплаты на согласованный срок. Пока человек живет в помещении, он может оценить состояние дома, уровень шума, работу управляющей организации и удобство района.

Собственник, в свою очередь, получает платежи и может заранее договориться о продаже квартиры. Однако ему тоже важно защитить свои интересы: прописать ответственность за просрочку, порчу имущества и нарушение условий проживания.

Подобный вариант не всегда оказывается дешевле ипотеки. Итоговая выкупная цена может быть выше текущей стоимости квартиры, а условия рассрочки - жестче, чем ожидает покупатель. Поэтому сравнивать нужно не только ежемесячный платеж, но и полную сумму, которую предстоит внести.

Что проверить до подписания

Не спешите переводить деньги, пока не изучили документы на квартиру и не убедились, что продавец вправе распоряжаться жильем. Проверьте:

• актуальную выписку из ЕГРН и основание права собственности;
• наличие залога, ареста и других ограничений;
• зарегистрированных в квартире жильцов;
• согласие супруга, если оно требуется;
• задолженность по коммунальным услугам;
• соответствие планировки документам.

Выписка из ЕГРН и проверка личности владельца не отменяют консультацию специалиста, но помогают заметить часть проблем до передачи денег. Если действует представитель, изучите доверенность: в ней должны быть полномочия на заключение именно этой сделки.

Особенно внимательно отнеситесь к распискам и переводам. Все платежи лучше проводить способом, который оставляет подтверждение, а в назначении платежа указывать, за что именно вносится сумма: за проживание или в счет выкупа. Не передавайте крупные деньги только на основании устной договоренности.

Низкая цена сама по себе не доказывает, что с квартирой что-то не так. Но если продавец не объясняет заметное отличие от похожих предложений, отказывается показывать документы или торопит с подписанием, сделку стоит приостановить.

Что должно быть в договоре

В документе указывают полные данные сторон, адрес и характеристики квартиры, срок проживания, размер платежей и выкупную цену. Отдельно согласуют, может ли цена меняться, кто оплачивает коммунальные услуги и ремонт, а также в какие сроки собственник передаст документы для оформления права после расчета.

Обязательно предусмотрите сценарии, при которых сделка не дойдет до выкупа. Например, что будет при просрочке, досрочном прекращении договора или отказе собственника продавать квартиру. Укажите, какая часть денег возвращается жильцу, в какие сроки и каким способом. Если эти условия не прописаны, спор о назначении платежей может затянуться.

К договору полезно приложить акт приема-передачи. В нем фиксируют состояние квартиры, мебели и техники, показания счетчиков и заметные дефекты. Сделайте фотографии в день заселения и сохраните копию акта.

Также договоритесь, кто отвечает за текущий и капитальный ремонт, коммунальные платежи, страхование и налог на имущество. Чем точнее распределены обязанности, тем меньше поводов спорить во время проживания.

Чем это отличается от ипотеки

При ипотеке покупатель становится собственником после регистрации перехода права, а квартира находится в залоге у банка до погашения кредита. При аренде с выкупом жилье до оформления сделки остается собственностью владельца.

Есть и другие различия:

• ипотека обычно предполагает первоначальный взнос, а при частной договоренности стороны могут обойтись без него;
• ипотечные платежи включают погашение кредита и проценты, при аренде с выкупом важно разделить плату за проживание и выкупную часть;
• банк оценивает заемщика и объект по своим правилам, но такая проверка не гарантирует отсутствия всех юридических рисков;
• при частной сделке проверку документов и защиту платежей нужно организовать самостоятельно;
• последствия расторжения зависят от условий договора, а не только от того, как стороны называют сделку.

Отсутствие банковской проверки не делает схему автоматически проще или безопаснее. До подписания стоит показать договор юристу по недвижимости и попросить проверить не только формулировки о выкупе, но и порядок расчетов при расторжении.

Нужно ли обращаться в Росреестр

Для найма жилого помещения на срок не менее года законом предусмотрена государственная регистрация. Но аренда или наем сами по себе не передают жильцу право собственности. После выполнения условий выкупа переход права оформляют отдельно.

Поскольку способ оформления зависит от содержания соглашения, заранее выясните, какие документы понадобятся и кто подаст их на регистрацию. Если стороны используют сложную конструкцию из нескольких договоров, ее лучше проверить у специалиста до первого платежа.

Аренда с выкупом может подойти тем, кто способен регулярно платить, но пока не готов оформить ипотеку. Перед сделкой сопоставьте итоговую цену с другими вариантами, проверьте квартиру и зафиксируйте, какая часть каждого платежа идет в счет покупки. Если точной выкупной цены и понятного порядка возврата денег нет, подписывать договор рискованно.

И это не единственное нововведение в законах. Например, некоторые изменения ждут пенсионеров.