Ипотека больше не нужна: в России запускают долгосрочную аренду с правом выкупа — разбираем условия
- 04:59 28 августа
- Виктор Халин
Аренда квартиры с правом последующего выкупа может стать альтернативой ипотеке для тех, кому сложно накопить первоначальный взнос или подтвердить доход перед банком. Но такая схема не означает, что арендатор сразу становится собственником жилья: квартира перейдет к нему только после выполнения всех условий договора и полной оплаты выкупной стоимости, пишет источник.
Оформить подобную сделку можно и сейчас. Однако говорить о том, что ипотека в России больше не нужна, неправильно. Аренда с выкупом остается отдельным гражданско-правовым механизмом, который стороны должны подробно закрепить в договоре.
Как работает аренда жилья с правом выкупа
Аренда с правом выкупа сочетает условия обычного найма и будущей купли-продажи. Арендатор получает возможность жить в квартире и пользоваться ею, а собственник сохраняет право собственности до момента полной выплаты согласованной суммы.
В договоре отдельно указывают:
- размер ежемесячной арендной платы;
- сумму, которая идет в счет выкупа;
- общую стоимость квартиры;
- срок аренды;
- порядок внесения платежей;
- дату или условия перехода права собственности;
- правила досрочного выкупа;
- последствия просрочки и расторжения соглашения.
Стороны могут договориться, что арендатор ежемесячно платит только фиксированную сумму, часть которой засчитывается в счет покупки. Другой вариант - разделить платежи на две части: арендную и выкупную.
Важно не смешивать эти суммы. Если договор будет составлен неясно, собственник сможет утверждать, что все платежи были только арендой, а будущий выкуп так и не был оплачен.
Право выкупа также не означает автоматического перехода квартиры в собственность. После полной оплаты сторонам может потребоваться оформить отдельный договор купли-продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре, если такой порядок предусмотрен соглашением.
Что можно приобрести по такой схеме
Договор аренды с последующим выкупом можно заключить в отношении недвижимости и другого имущества. На практике чаще всего речь идет о следующих объектах:
- квартире;
- жилом доме;
- даче;
- земельном участке;
- коммерческом помещении;
- автомобиле;
- оборудовании.
В Йошкар-Оле и других городах Марий Эл такая схема может быть интересна владельцам жилья, которое долго не удается продать по рыночной цене. Собственник получает арендный доход, а объект остается в продаже на заранее оговоренных условиях.
Для покупателя главный плюс заключается в возможности проверить жилье до окончательного оформления сделки. За время аренды можно оценить состояние дома, уровень шума, работу управляющей организации, транспортную доступность и удобство района.
Но качественные и ликвидные квартиры продавцы редко готовы отдавать в рассрочку на несколько лет. Им выгоднее получить всю сумму сразу или оформить обычную ипотечную сделку. Поэтому по договору аренды с выкупом нередко предлагают жилье с менее удобным расположением, сложностями с документами или необходимостью ремонта.
Перед подписанием договора стоит проверить:
- выписку из ЕГРН;
- основание возникновения права собственности;
- наличие ипотеки, ареста и других обременений;
- зарегистрированных жильцов;
- согласие супруга, если квартира приобреталась в браке;
- отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- соответствие планировки технической документации.
Не следует передавать крупную сумму только на основании расписки или предварительной договоренности. Все платежи должны проходить по условиям основного договора, а назначение перевода лучше указывать в банковском документе.
Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки
При ипотеке покупатель становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода права. Банк получает залог, а после полного погашения кредита обременение снимается.
При аренде с правом выкупа собственником до окончательного расчета остается продавец. Арендатор получает жилье во владение и пользование, но не может распоряжаться им как своей собственностью: продать, подарить или заложить квартиру он не вправе.
Основные различия выглядят так:
- ипотека обычно требует первоначального взноса, аренда с выкупом может заключаться без него;
- при ипотеке квартира сразу оформляется на заемщика, при аренде она остается у продавца;
- ипотечные платежи включают возврат кредита и проценты, при аренде нужно отдельно учитывать арендную и выкупную части;
- банк проверяет заемщика и объект по своим правилам, при частной сделке безопасность зависит от качества договора и проверки документов;
- ипотеку сложнее прекратить без финансовых потерь, но права покупателя защищены статусом собственника;
- аренду с выкупом проще расторгнуть по соглашению сторон, но возврат денег зависит от текста договора и платежной дисциплины.
Такая схема может подойти человеку, у которого пока нет достаточного дохода для одобрения ипотеки, но есть возможность регулярно платить за жилье. Однако отсутствие банковской проверки не является преимуществом само по себе. Банк проверяет юридические риски объекта, а при частной сделке эту работу придется организовать самостоятельно.
Что обязательно прописать в договоре
Договор должен подробно описывать и аренду, и будущий выкуп. Одной фразы о том, что квартира когда-нибудь перейдет арендатору, недостаточно.
В документе необходимо указать:
- полные данные сторон;
- адрес, площадь, этаж и кадастровый номер квартиры;
- сведения о собственнике;
- срок аренды;
- размер арендной платы;
- выкупную стоимость;
- сумму ежемесячного выкупного платежа;
- дату окончательного расчета;
- порядок подтверждения платежей;
- возможность досрочного выкупа;
- правила изменения или индексации цены;
- ответственность за просрочку;
- порядок расторжения;
- срок и способ возврата выкупных платежей;
- порядок передачи квартиры после полного расчета;
- состояние жилья, мебели и техники.
К договору стоит приложить акт приема-передачи с фотографиями помещения, перечнем мебели, показаниями счетчиков и описанием обнаруженных дефектов. Это поможет избежать споров о том, в каком состоянии находилась квартира в начале аренды.
Особое внимание нужно уделить ситуации, когда продавец передумает продавать жилье. В договоре следует установить срок уведомления, размер возможной компенсации, порядок возврата выкупной части платежей и ответственность за односторонний отказ.
Нужно также определить, кто оплачивает капитальный и текущий ремонт, налог на имущество, коммунальные услуги и страхование. Если продавец передаст квартиру в залог, подарит ее или заключит договор с другим покупателем, у арендатора должны быть предусмотрены способы защиты и финансовая компенсация.
Основные риски для арендатора
Самый серьезный риск - потеря времени и денег при расторжении договора. Если в документе не разделены арендные и выкупные платежи, вернуть всю внесенную сумму может быть трудно.
Продавец также может столкнуться с проблемами: стоимость недвижимости за несколько лет способна вырасти, а зафиксированная в договоре цена останется прежней. Кроме того, собственник несет риск просрочек и повреждения квартиры.
Покупателю стоит насторожиться, если:
- продавец отказывается показывать оригиналы документов;
- право собственности возникло недавно и без понятной причины;
- квартира находится под залогом или арестом;
- предлагают передавать деньги наличными без подтверждения;
- в договоре не указана точная выкупная цена;
- арендную и выкупную части платежа не разделяют;
- обещают оформить собственность без регистрации;
- требуют подписать документ сразу и не дают его изучить;
- цена значительно ниже аналогичных объектов без объяснения причин.
Перед сделкой желательно получить свежую выписку из ЕГРН, проверить личность продавца и проконсультироваться с юристом по недвижимости. Если в соглашении участвует представитель, нужно проверить доверенность и убедиться, что она дает право заключать именно такую сделку.
Нужно ли регистрировать договор в Росреестре
Если договор аренды недвижимости заключен на срок не менее года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для соглашения сроком менее года такая регистрация обычно не требуется, если иное не предусмотрено законом или самим договором.
Регистрация аренды не делает арендатора собственником квартиры. Она подтверждает существование арендного права на указанный срок. Переход права собственности оформляется отдельно после выполнения условий выкупа.
До подачи документов стороны должны заранее определить, кто отвечает за регистрацию и оплачивает госпошлину. В договоре также стоит указать срок передачи документов для оформления собственности после полного расчета.
Аренда с последующим выкупом может быть рабочим вариантом для тех, кому недоступна ипотека. Но воспринимать ее как простую замену банковскому кредиту не стоит. Без точной выкупной цены, прозрачного графика платежей, проверки квартиры и понятных правил расторжения арендатор рискует остаться без жилья и столкнуться с длительным спором о возврате денег.
Читайте также: