Наверх

Как не лишиться жилья из-за просрочки платежа

Фото предоставлено рекламодателем
В КПК «Первый ипотечный» поступили ряд вопросов о практике обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество заемщиков.

В частности, людей интересует вопрос, что будет с ними и их жильем, если возникнет ситуация с просрочками исполнения обязательств по ипотеке?

На вопросы отвечает директор КПК «Первый ипотечный» Денис Еропов

Да, действительно, поскольку наш кооператив специализируется на предоставлении займов под залог приобретаемой и имеющейся недвижимости, ситуации с обращением взыскания на заложенную недвижимость, в условиях текущей экономической ситуации, к сожалению, возникают все чаще. Для их реализации на сайте кооператива даже есть отдельная вкладка с перечнем реализуемых объектов http://www.kpk12.ru/realty

В предыдущих статьях мы говорили, что ипотека на недвижимое имущество может возникнуть в двух ситуациях:

- договорная (залог в силу договора) – на уже имеющееся в собственности недвижимое имущество, когда заемщик или третьи лица, поручающиеся за него своим имуществом, закладывают принадлежащую им недвижимость;

- в силу закона (залог в силу закона) – когда ипотека возникает в силу закона, например на приобретаемую за счет заемных средств, недвижимость.

При этом недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, может быть как нежилая (например земельные участки, гаражи, офисные помещения и пр.), так и жилая (квартиры, комнаты, дома и пр.).

Если с нежилой недвижимость все понятно, и исключений по обращению взыскания на нее практически нет, то при обращении взыскания не жилые объекты, многие заемщики думают, что смогут избежать этой участи, поскольку жилое помещение является их единственным местом проживания.

Однако, это заблуждение, что подтверждается многочисленной судебной практикой. Также на эту тему много актов судов. Например, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Помимо изложенного, этот же подход также отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Конечно, в большей степени людей интересует судьба их жилых помещений. И это касается не только наших заемщиков, т.к. порядок обращения взыскания единый как для клиентов банков, так и клиентов микрофинансовых организаций, и даже покупателей недвижимости (в случае, когда они не смогли полностью рассчитаться с продавцом за покупаемую недвижимость). Другой вопрос как поступают различные кредиторы при сложившейся ситуации с просрочками платежей по ипотечным договорам.

Сразу хочу отметить, что согласно ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, если остаток основного долга с начисленными процентами и штрафными санкциями менее 5% рыночной стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенный объект может быть отказано. Не путайте рыночную стоимость с залоговой (стоимостью, по которой приобреталось недвижимое имущество или в которую оно было оценено при передаче в залог (ипотеку)). Может так случиться, что заложенное имущество подешевело в силу экономических и (или) технических причин.

Что касается периода просрочки, то необходимо также учитывать условия договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами (например, ежемесячными аннуитетными платежами или ежемесячными равными платежами на погашение основного долга), допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев,  даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Таким образом, нарушения сроков внесения очередного платежа четыре и более раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, независимо от суммы задолженности (или вообще от ее наличия) и периодов таких просрочек, достаточно для того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.

При обращении взыскания и вынесении судебного решения, суд должен определить начальную цену торгов. И здесь тоже есть нюансы:

- в ходе реализации с торгов имущества, торги происходят с уменьшением цены реализации;

- начальная цена соответствует судебному решению, последующая цена (при отсутствии желающих приобрести имущество) уменьшается на 15%;

- если и по такой цене ее никто не приобретает, то ее предлагают принять на баланс взыскателю в счет погашения долга за минусом 25% от начальной цены реализации;

- если в ходе судебного разбирательства истец представит отчет о рыночной стоимости имущества, суд может назначить начальную цену торгов в размере 80% от его рыночной стоимости.

Учитывая эти положения, в ходе реализации с торгов имущества должника, он может потерять от 25% до 45% его рыночной стоимости, более того, сумма долга за это время еще вырастет, т.к. в режиме реального времени все судебные процедуры и процедуры торгов, проводимые судебными приставами-исполнителями, могут занять до 5 месяцев (общий срок искового производства, срок на вступление в законную силу решения суда и общий срок исполнительного производства). Не забывайте, что в случае возбуждения исполнительного производства должнику также грозит исполнительный сбор в размере 7 % от суммы долга – это денежное взыскание, налагаемое на должника в случае неисполнения им исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения исполнительного документа.

К сожалению, на практике, некоторые организации-взыскатели еще и задерживают эти процедуры. Очень часто бывает, когда дело уже доходит до вторых торгов по заниженной цене, они отзывают исполнительные листы и процедура торгов прекращается. Через какое-то время организация-взыскатель заново обращается с заявлением о начале исполнительного производства, однако прошло дополнительное время, долг по процентам еще более вырос, и если в итоге имущество и будет реализовано, то от стоимости реализации должнику может ничего не остаться.

Чтобы такого не происходило, недавно Государственная Дума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект № 1167404-6 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подготовленный Правительством РФ. Документ ограничивает сроки исполнения по повторно выданным исполнительным листам и направлен на реализацию постановления Конституционного Суда РФ, который определил, что практика прерывания исполнительного производства без объективных причин, а потом возобновление его через неопределенный срок нарушает права должников и противоречит нормам Основного закона.

Что же мы советуем делать в такой ситуации должникам, как поступаем на практике, и какие договоренности могут быть достигнуты:

1) Чтобы долг не рос и проценты за пользование заемными средствами перестали начисляться, можно составить соглашение об отступном и передать объект недвижимости в собственность взыскателя, избежав судебных и исполнительных процедур;

2) Постараться выкупить его после этого на условиях взыскателя или с помощью ипотечного кредита если не самим, то с участием родных и близких;

3) Постарайтесь договориться о рефинансировании долга на условиях взыскателя или кредитных организаций (в последнее время многие банки предлагают такие продукты как рефинансирование ипотечных кредитов/займов);

4) Если данные договоренности не могут быть достигнуты, постарайтесь сами найти покупателя на объект недвижимости по рыночной стоимости, чтобы избежать потерь от реализации имущества с торгов.

Помните об одном: организации-взыскателю не нужен ваш объект недвижимости, никто не хочет нести дополнительные затраты по его оформлению в собственность юридического лица и его содержанию, старайтесь мирно разрешить возникшие затруднения, контактируйте с организацией-взыскателем. «Худой мир лучше доброй ссоры!»

Бизнес Деньги

Комментарии 1

15 июня, 11:23 Горожанин
Бред какой-то. Реклама КПК первый ипотечный и все

Представьтесь, а лучше войдите или зарегистрируйтесь

Ваше сообщение

Теперь подать объявление в Pro Город можно БЕСПЛАТНО

Подать объявление
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru